Il comodato d’uso oneroso rappresenta una particolare forma contrattuale che consente al proprietario di concedere l’uso di un bene, generalmente un immobile, a un altro soggetto dietro pagamento di una somma simbolica o di un contributo per alcune spese, ma sempre inferiore rispetto al valore di mercato o al normale canone di locazione. Questa soluzione si distingue nettamente dal classico comodato gratuito e dalla locazione, sia per le modalità di pagamento che per le specifiche regole che disciplinano il rapporto tra le parti.
Come funziona il comodato d’uso oneroso?
Il comodato oneroso è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile e si formalizza sempre tramite la stipula di un contratto scritto, necessario per specificare con precisione gli obblighi derivanti per il comodatario. In particolare, il proprietario (comodante) può prevedere che il beneficiario dell’immobile (comodatario) corrisponda una somma di denaro a titolo di rimborso spese, come ad esempio la quota condominiale, parte dell’IMU o altre spese ordinarie che non costituiscono il vero e proprio canone d’affitto.
La somma che il comodatario versa non è mai equiparabile al valore di mercato dell’immobile, né costituisce un affitto vero e proprio. Il versamento è, infatti, di natura simbolica, volto principalmente a coprire parzialmente alcune spese e a regolamentare il rapporto tra le parti in modo più flessibile rispetto alla locazione.
Distinzioni tra comodato oneroso e altri contratti
Una delle principali differenze rispetto alla locazione riguarda il motivo per cui viene stipulato il contratto e la natura dell’importo pagato. Nel comodato oneroso, il pagamento chiesto dal proprietario non rappresenta un corrispettivo per il godimento pieno del bene, come avviene nel contratto di locazione, bensì una partecipazione alle spese e mai un importo proporzionato al beneficio ricevuto. Se l’importo dovesse superare la soglia del rimborso simbolico e diventare analogo a quello di un affitto, si configurerebbe un contratto di locazione soggetto a regole differenti.
Per evitare equivoci e tutelarsi, è indispensabile redigere il contratto di comodato in forma scritta, specificando tutti i dettagli relativi agli obblighi del comodatario: dalla durata dell’utilizzo dell’immobile, agli oneri a suo carico, fino alle condizioni di restituzione del bene e agli eventuali contributi richiesti per imposte come l’IMU.
Obblighi e diritti delle parti
Obblighi del comodatario
- Manutenzione ordinaria: Il comodatario deve occuparsi della manutenzione ordinaria dell’immobile e degli eventuali costi correlati.
- Restituzione: Al termine del contratto, o su richiesta del proprietario, l’immobile deve essere restituito nelle condizioni originarie, salvo la normale usura dovuta al tempo.
- Pagamento spese concordate: È tenuto a versare il contributo concordato, che può riguardare spese condominiali, contributi per l’IMU o altre spese minori.
- Utilizzo diligente: Deve utilizzare il bene rispettando la destinazione d’uso prevista dal contratto e senza danneggiarlo.
Diritti del comodante
- Restituzione in caso di necessità: Se il contratto non prevede una durata prestabilita, il proprietario può chiedere la restituzione in qualsiasi momento per necessità.
- Richiesta del contributo: Può ottenere dal comodatario il pagamento delle somme previste nel contratto; la cifra deve restare sempre simbolica e non costituire un vero corrispettivo per l’uso dell’immobile.
- Tutela contrattuale: Il contratto scritto consente al proprietario di tutelarsi su eventuali obblighi o modalità di utilizzo imposte al comodatario.
Registrazione del contratto e fiscalità
Il contratto di comodato d’uso oneroso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, obbligo che scatta sia nel caso in cui la durata sia superiore a 30 giorni, sia per una maggiore tutela delle parti. La registrazione comporta il pagamento dell’imposta di registro, calcolata in modo forfettario e mai proporzionata al valore reale dell’immobile come avviene per i contratti di locazione.
Inoltre, se il comodatario si fa carico di alcune spese come l’IMU e le spese condominiali, possono sorgere dubbi di natura fiscale: la prassi prevede che il proprietario resti comunque responsabile in prima persona per IMU e tasse di proprietà, e che il contributo del comodatario venga considerato come rimborso di oneri accessori e non come reddito da locazione.
Laddove il contratto dovesse prevedere importi troppo elevati o la durata e la struttura ricordassero un contratto d’affitto, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare la natura del comodato e ridefinire il rapporto come locazione, con conseguenze fiscali ben più impegnative.
Consigli pratici e casistiche comuni
Il comodato d’uso oneroso trova applicazione soprattutto in ambito familiare e tra conoscenti fiduciari, dove vi è la necessità di concedere un immobile a figli, parenti, amici o coniugi, garantendo maggiore flessibilità rispetto al classico contratto di affitto. Grazie a questa formula, il proprietario tutela il proprio bene mantenendone la proprietà e il diritto di richiederne la restituzione in caso di necessità, mentre il comodatario beneficia di costi fortemente ridotti e maggiori facilità d’uso.
Prima di permettere a qualcuno di utilizzare la propria casa tramite comodato oneroso, è vitale prestare attenzione ai seguenti punti:
- Redigere sempre il contratto per iscritto, specificando tutti gli obblighi e le condizioni della concessione.
- Definire con precisione la durata del comodato e le modalità di restituzione del bene.
- Stabilire chiaramente quali spese sono a carico del comodatario, evitando importi troppo elevati che potrebbero essere interpretati come canone di locazione.
- Registrare regolarmente il contratto all’Agenzia delle Entrate, anche per importi modesti, per garantirsi massima tutela legale e fiscale.
- Verificare la natura delle somme richieste, affinché siano sempre ridotte e riconosciute come rimborsi di oneri accessori, non come vero e proprio affitto.
Infine, è importante prestare attenzione alle casistiche particolari: ad esempio, nei rapporti tra parenti diretti, il comodato può essere un efficace strumento di pianificazione familiare, ma resta sottoposto alle medesime regole di registrazione e limpidezza contrattuale. In caso di dubbi sui limiti tra comodato oneroso e locazione, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista esperto, soprattutto per evitare potenziali contestazioni fiscali o legali.
Conoscere le regole fondamentali e applicare con attenzione queste linee guida consente di utilizzare lo strumento del comodato d’uso oneroso nella massima sicurezza, con benefici concreti sia per il proprietario che per il comodatario, evitando rischi e fraintendimenti che potrebbero compromettere rapporti personali e la gestione del proprio patrimonio immobiliare.
